Reico nově sází na nájemní bydlení, věří v další růst cen rezidenčních nemovitostí v Praze

Proč začíná Reico sázet na rezidenční nájemní bydlení? A proč je tato společnost skvělou investicí pro kardiaky? S Dušanem Sýkorou, předsedou představenstva Reico investiční společnosti skupiny Erste, jsme si povídali nejen o těchto otázkách, ale celkově o vývoji nemovitostního trhu v Česku, i o tom, že růst ceny bytů v Praze se rozhodně jen tak nezastaví.

Pro nemovitostní trh, na němž se pohybujete, byla poslední léta velmi turbulentním obdobím. Jak se například vyvíjí objem investic do vašich fondů a počet vašich investorů?

Musím říct, že současná ekonomická situace nemovitostních fondů je hodně příznivá, a obzvlášť v České republice. Základ bych viděl v tom, že my Češi jsme hodně spořivý národ a těch peněz mezi středateli je opravdu hodně. V poslední době se lidé snaží, aby peníze neležely v bankách na nějakých málo úročených spořicích účtech nebo termínovaných vkladech, a hledají investiční příležitosti. V posledních měsících, kvartálech, možná i několika málo letech se opravdu razantně rozjelo investování do všech možných produktů a za poslední rok, rok a půl se na té hodně pozitivní vlně nesou i nemovitostní fondy. Nejen my jako Reico, ale řekl bych, že celý český trh nemovitostních fondů vidí velký příliv peněz i investorů.

Jak se vyvíjí nákupní příležitosti na trhu?

V tuhle chvíli se otvírají. V letech 2023 a 2024 transakcí probíhalo strašně málo. Všichni na nemovitostech seděli a nikdo nechtěl prodávat, protože měli strach z toho, že to prodají pod cenou, za kterou to nakoupili, a ztráty nerealizuje nikdo rád. Takže se čekalo, a kdo to mohl vyčekat, tak to vyčekal. Nyní se ale situace mění a na český investiční trh se dostávají některé zajímavé nemovitosti. Jedna věc ještě stojí za zmínku. Zatímco před chvílí jsem říkal, že český kapitál je připraven investovat, naopak platí, že ten zahraniční se v tuto chvíli z českého nemovitostního trhu stahuje. Na prodávající straně vidíme německé, rakouské, francouzské či korejské investory.

Čím to podle vás je?

Máme teorii, kterou mi sice nikdo naplno nepotvrdí, ale podle mne platí, že v letech 2022 až 2024, kdy situace nemovitostem úplně nepřála, v době vysokých úrokových sazeb, se v Česku ceny nemovitostí téměř nezměnily. Zato v některých zahraničních zemích, které jsem před chvilkou jmenoval, se ceny naopak docela hodně propadly. Když říkám hodně, tak tím myslím, že šly dolů třeba o 20 až 30 procent a ti investoři teď musí nějakým způsobem zalátat díru, která jim na domácím trhu vznikla. Aby byli schopni pokrýt ztráty doma, tak vystupují z trhu, kde ztráty neutrpěli. Je to sice jen teorie, ale myslím si, že je velmi blízká realitě.

Když mluvíme o zahraničí, vy se nepohybujete jenom v Česku, působíte i na Slovensku a také v Polsku. Jste na všech těchto trzích aktuálně na nákupech?

Ano, na všech těchto trzích jsme opravdu na nákupech. Je to tím, že máme opravdu velký příliv peněz k investování, takže neustále zkoumáme veškeré příležitosti.

Co vlastně rozhoduje o tom, jestli nemovitost koupíte, jaká máte kritéria?

Vzhledem k naší velikosti asi nemá cenu ztrácet energii nákupem malých aktiv, takže minimální hranice pro investování je jedna miliarda korun. A pak už to jsou nějaké ekonomické faktory a hlavně ekonomický výhled do budoucna. Můžete mít budovu, kterou nakoupíte s dobrým výnosem na špatném místě a pak budete riskovat, to jsou třeba aktiva, do kterých se nepouštíme. Jak neustále opakuji, jsme fond pro konzervativní investory České spořitelny, snažíme se proto do fondu přinášet úplně minimální riziko, takže pro nás jsou zajímavé nemovitosti v lokalitách, u kterých jsme přesvědčeni, že budou zajímavé nejen dnes, ale i za pět, za deset let.

Jak si vaše fondy výnosově vedou?

Slibujeme dlouhodobě výnos zhruba 1,5 až dvě procenta nad výnosem státních dlouhopisů, tedy někde kolem čtyř až šesti procent. Máme dva fondy, v tom větším, Reico Nemovitostní, bude letos výnos okolo pěti procent, v Reico Long Lease výnos bude zhruba o procento vyšší. Vzhledem k tomu, že už máme konec srpna, tak mohu říct, že těchto čísel téměř s jistotou dosáhneme.

Jak vlastně vypadá váš typický investor?

Občas říkám, že jsme ideální investicí pro kardiaky, protože sledování vývoje jejich investice u nás jim zaručeně tlak nezvedne, neboť jsme velmi konzervativní. Ale bez legrace, náš typický klient je retailový drobný investor, klient České spořitelny. Průměrný věk je těsně nad 50 let a v průměru mají u nás investoři zainvestováno 200 tisíc korun.

Vy sám jste podílníkem Reico?

Samozřejmě. Jsem velkým podílníkem Reico fondů. Mimochodem, před rokem jsem si sám na sobě vyzkoušel, jak funguje poradenství České spořitelny pro klienty. Máme poradenský princip, kolik by měl mít který klient zainvestováno v jaké třídě aktiv, aby se to nepřehnalo. Aby například někdo neměl moc v akciích nebo naopak příliš investic v nemovitostních fondech. Tak zhruba před rokem se mi vyměnil bankéř a dělal si revizi portfolia. A aniž by asi věděl, komu volá, tak mi hned volal, že mám moc v nemovitostních fondech a že bych tu svoji pozici měl trošku redukovat.

Co jste mu řekl?

Vysvětlil jsem mu, že o tom moc dobře vím a že je k tomu i dobrý důvod.

Mimochodem, jaký podíl portfolia tedy doporučujete mít v nemovitostech?

Tvrdíme, že něco okolo 15 procent je zdravý podíl. Když to bude 20 procent, tak je to ještě v pořádku. Ale kdyby někdo měl přes 50 až 70 procent, a i takové případy jsme v minulosti měli, tak pak už je to nezdravé.

Reico nově investuje do rezidenčního nájemního bydlení. Co vás k tomu vedlo a jak velkou složku vašeho portfolia by tento segment měl v budoucnosti tvořit?

V Česku institucionální nájemní bydlení zatím příliš neexistuje nebo je opravdu pouze okrajovou záležitostí. Do doby, než začaly růst úrokové sazby, všichni chtěli bydlet ve vlastním, nikdo nechtěl bydlet v pronájmu a možná tahle horečka za vlastním bydlením byla až přehnaná. Vycítili jsme příležitost a rozhodli jsme se do rezidenčního nájemního bydlení vstoupit jako finanční instituce a věříme, že si tento styl bydlení své zájemce najde. V této chvíli máme ve výstavbě dva projekty. Brzy budeme mít v našem portfoliu třetí. Celkově máme nyní necelých 10 procent z objemu našeho portfolia v těch rezidenčních projektech. Do tří let pak chceme být někde zhruba na 20 procentech.

Tahle vaše nová strategie vlastně nepřímo říká, že počítáte s tím, že ceny rezidenčních nemovitostí v Česku a v Praze zvlášť budou dál poměrně razantně růst.

Já si myslím, že není nikdo, kdo by věřil, že to bude jinak. Než jsme se do segmentu rezidenčního nájemního bydlení pustili, dělali jsme si samozřejmě analýzy, jak vypadala historie vývoje cen rezidenčních nemovitostí nejen v Praze, ale i v jiných hlavních městech Evropy. V Praze třeba za posledních deset let bylo průměrné tempo růstu cen bytů deset procent ročně. Ptali jsme se sami sebe, jestli je to udržitelné. Takže jsme se podívali na těch předchozích deset let a tam to bylo zase deset procent ročně. A když jsme se podívali na těch předchozích deset let, to znamená období dvacet až třicet let zpátky, tak to bylo zase deset procent ročně. Myslím si, že ten trend se asi jen tak nezastaví. Dokladem je i to, že třeba v Londýně od druhé světové války průměrná cena rezidenčních nemovitostí rostla ročně o devět procent, v Madridu roste ročně dlouhodobě o deset procent, v Berlíně o osm procent. A to jsou časové řady za sedmdesát pět let. Asi si nikdo nemůže myslet, že se to zrovna v Praze zlomí a bude vyvíjet jinak.

Tento díl podcastu Na vlně podnikání moderuje Petr Kain, šéfredaktor týdeníku Ekonom.

Podcast je k dispozici také na Spotify.